PravoinWeb

С одной стороны, термин "постройка, созданная на земельном участке" предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объекты незавершенного строительства еще только находятся в процессе создания. С другой стороны, если объект недвижимости, не завершенный строительством, не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации <1>.

<1> Пункт 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним"; п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Конечно, государственная регистрация - это не признак, а последствие отнесения имущества и к недвижимости <1>. Как справедливо отмечает М. И. Брагинский, правом собственности на объект незавершенного строительства лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения своего права, без чего он не мог им распорядиться <2>. Во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму <3>.

<1> Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 107.

<2> Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 148.

<3> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 239.

Но поскольку права на объекты незавершенного строительства регистрируются в порядке, установленном для недвижимого имущества, то и право собственности на них может быть признано в судебном порядке как на самовольные постройки <1>.

<1> К выводу о том, что объекты незавершенного строительства относятся к юридическому понятию недвижимости, приходит В.В. Чубаров. См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Дис. . д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 145, 146.

4.2. Самовольная реконструкция

Не меньшую актуальность имеет вопрос применения положений ст. 222 ГК РФ к самовольно реконструированным объектам недвижимости, ведь значительная часть судебных дел о признании права собственности на самовольную постройку касается именно случаев самовольной реконструкции. Правомерно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"?

В современной юридической литературе высказаны разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Так, по мнению А. А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ <1>. Следовательно, признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной степенью самостоятельности по отношению к уже существующим объектам.

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002. С. 523 (автор комментария - А. А. Рубанов).

Такой подход широко распространен в практике судов. Так, решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой <1>.