PravoinWeb

При разработке теории авторы тоже не проявляют достаточной последовательности. В частности, авторы Концепции <1>, признавая необходимость государственной регистрации прав на помещения в здании и недопустимость одновременного существования права на здание и помещения в нем в Реестре прав, тем не менее допускают возможность в отдельных случаях распоряжения такими помещениями без регистрации права собственности на него. По-видимому, это объясняется дороговизной и сложностью государственной регистрации прав для собственников. Но достаточно очевидно, что сложность регистрации устраняется путем ее упрощения, а не путем введения юридических суррогатов.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 49 - 50.

Из сказанного следует несколько важных выводов.

1. Все объекты, возникающие в результате разделения недвижимости собственником, должны быть описаны в Реестре. При отсутствии объекта права невозможно определить и возникающее право. Обязанность по представлению документов, описывающих объект недвижимости, должна лежать на собственнике и связана с моментом регистрации права на разделяемый объект <1>. Эту норму можно принять и в более жестком виде: при разделении объектов недвижимости прекращение права собственности на разделяемый объект может быть осуществлено только при условии одновременной регистрации права на все вновь возникающие объекты.

<1> Здесь необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. " О государственном земельном кадастре" "кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета" (ст. 15). Из этого можно сделать вывод, что для определенных публичных целей -землеустроительных, налоговых и иных такой земельный участок может признаваться объектом с момента постановки на кадастровый учет. Однако, учитывая, что гражданско-правовые нормы могут устанавливаться только в соответствии с Гражданским кодексом РФ, возникновения вещных прав на земельный участок факт его постановки на кадастровый учет не порождает. Точно так же нельзя считать такой земельный участок возникшим как объект недвижимости в гражданско-правовом смысле. Не являясь объектом права собственности, такой земельный участок не может быть и объектом сделок до момента отражения сведений о нем в Реестре прав.

2. Лицо, право собственности которого возникло, имеет правомочия по распоряжению указанным имуществом, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация права собственности или нет, если иное не установлено законом. Однако в данном случае для объектов недвижимости законом должно быть установлено иное.

3. Законодатель должен окончательно определиться - какой принцип будет положен в основу возникновения права собственности при возникновении новых объектов недвижимости: будет ли во всех случаях момент возникновения объекта недвижимости определен как момент государственной регистрации или обязательность государственной регистрации будет установлена только при необходимости совершения сделок с объектом недвижимости.

В зависимости от того, как будет решен вопрос о моменте возникновения права на вновь образуемый объект недвижимости и моменте возникновения самого объекта в общем случае, должен быть разрешен вопрос и о моменте возникновения права на вновь создаваемое здание или сооружение <1>.

<1> В связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) с момента вступления его в силу в ст. 24 законодатель прямо ограничивает возможность постановки на кадастровый учет и, следовательно, в последующем государственной регистрации прав лишь одного из нескольких земельных участков и других объектов недвижимости, возникающих в результате разделения. Таким образом, все возникающие в результате объекты будут описаны в кадастре. Однако введение указанных норм в Закон о кадастре, к сожалению, не сопровождается внесением соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также Закон о государственном кадастре недвижимости не содержит норму, устанавливающую обязательность одновременной постановки на учет, например, таких объектов, как жилые и нежилые помещения.