Право собственности как составная часть учения о вещном праве
Право собственности / Общие вопросы права собственности / Право собственности как составная часть учения о вещном праве
Страница 17

Таким образом, вводя подобный запрет, Высший Арбитражный Суд РФ вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий (ст. 10 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации") <1> и подменил своим решением волю законодателя <2>. Едва ли можно считать правильным и то теоретическое обоснование лишения собственника распоряжаться своей вещью, которое дается в современной литературе. По мнению В. С. Ема, исполнение сделки купли-продажи недвижимости до ее государственной регистрации пресекает право продавца распоряжаться проданным объектом недвижимости <3>.

<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589.

<2> Аналогичной точки зрения придерживаются Б. Л. Хаскельберг и В.В. Ровный (см.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 195 - 203).

<3> Гражданское право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 3. С. 401 (автор главы - В.С. Ем).

Во-первых, согласно классическому учению о праве собственности исчерпать принадлежащее ему правомочие распоряжения собственник может только в результате прекращения самого права. Согласно ст. 223 ГК РФ передача недвижимой вещи по договору отнюдь не прекращает право собственности. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимость по общему правилу прекращает свое действие лишь в момент государственной регистрации перехода права. Следовательно, и возможность распорядиться недвижимой вещью должна сохраняться за собственником. Во-вторых, допустим, что процедура государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости затянулась и возникает вопрос о распределении доходов от вещи. Их также теперь будет получать покупатель, поскольку правомочие распоряжения продавца пресечено, или все же это вправе делать только собственник? В-третьих, в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет на себе бремя случайной гибели или случайного причинения вреда принадлежащей ему вещи. Исключения из этого правила возможны, в том числе в случае купли-продажи предприятия - п. 2 ст. 563 ГК РФ, на что справедливо указывает Е.А. Суханов <1>. Однако договоренность между продавцом и покупателем о переходе на более ранней стадии риска случайной порчи или гибели вещи никоим образом не влияет на решение вопроса о переходе права собственности. Применительно к недвижимости он по-прежнему может состояться только в момент государственной регистрации перехода права. До этого момента собственник вправе подарить вещь, завещать ее кому-либо и т.п.

<1> См.: Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. Т. 6. С. 22.

Иной подход приведет нас к тому, что продавцы будут просто бояться передавать недвижимость покупателю до проведения государственной регистрации перехода к нему права собственности, поскольку при нынешнем подходе любая передача недвижимости означает исчерпание правомочия распоряжения и по факту прекращение самого права собственности продавца.

Возможным решением данной проблемы могло бы стать признание права действовавшего в процессе совершения сделки купли-продажи добросовестного приобретателя до перехода к нему права собственности ограниченным вещным правом (аналог немецкого Anwartschaftsrecht). Дело в том, что реально конкурировать с правом собственности в отношении вещи может только иное вещное право. В любом случае отсутствие в ГК РФ прямых норм о приоритете права собственности по отношению к обязательственным правам оснований ограничивать собственника распоряжаться своей вещью не дает.

Г) В качестве дополнительного укора вещным правам В.К. Райхер указывает на то, что принцип старшинства не всегда является главенствующим среди вещных прав и, наоборот, действует в среде обязательственных прав <1>.

<1> См.: Райхер В.К. Указ. соч. С. 149.

В учении о вещных правах принцип старшинства определяется именно так, как об этом говорилось в предыдущем пункте. Выявление старшинства среди обязательственных прав, строго говоря, к принципу старшинства вещных прав отношения не имеет. Но поскольку побудительным мотивом к принятию упомянутого выше п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, конечно же, послужило желание положить конец так называемым "двойным" продажам недвижимости, когда обязательственные права покупателей конкурируют между собой, то в этом смысле обе проблемы, безусловно, связаны.

В действующем ГК РФ отсутствуют прямые нормы, которые бы определяли приоритет собственника тогда, например, когда продавец заключает договор продажи недвижимости с несколькими покупателями. В ГК 1922 г. норма, которая бы позволяла в принципе решать этот вопрос, присутствовала. В соответствии со ст. 191 ГК 1922 г. право собственности в этом случае возникало у того покупателя, договор с которым был заключен раньше (старшинство). Если определить старшинство было невозможно, собственником становился покупатель, которому вещь была передана; если же иск о передаче вещи был предъявлен одним из покупателей до передачи ее кому-либо, собственником признавался предъявивший иск ранее других. Кстати, правило о том, кого из обратившихся в регистрирующий орган заявителей, имеющих законные основания считать себя собственником недвижимости, следует считать таковым, присутствует в законодательстве большинства европейских стран. Чаще всего им признается лицо, подавшее заявление в регистрирующий орган первым.

Страницы: 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Смотрите также

Теория преступления
В шестом разделе анализируются лишь некоторые традиционные, но до сих пор спорные проблемы теории преступления. Приведенные здесь соображения предполагают, что сложившаяся в литературе теория прес ...

Систематизация документов
В любой организации решение проблем документационного обеспечения возлагается на специализированное структурное подразделение – управление делами, общий отдел, канцелярию и др. эффективность тру ...

Производство в арбитражном суде кассационной инстанции
  ...