PravoinWeb

Введение и краткий обзор истории соседского права

Вопрос о так называемом соседском праве встает всякий раз, когда сталкиваются права владельцев соприкасающихся друг с другом объектов недвижимости. Возникающие при этом коллизии интересов двух равноправных субъектов <1> призваны разрешать нормы, составляющие институт соседского права.

<1> Равноправных, хотя сами права, сталкивающиеся друг с другом, могут быть неодинаковыми по объему (например, право собственности, с одной стороны, и право из договора найма - с другой - см. об этом ниже).

Необходимость урегулировать отношения между соседями по недвижимостям возникала всегда (с момента появления института частной собственности) ввиду совершенно естественного, встречающегося на каждом шагу физического соприкосновения объектов недвижимости в пространстве <1>. Конечно, само по себе примыкание одного объекта к другому - еще недостаточное условие для того, чтобы законодатель обращал внимание на это явление. Проблемы соседского права дают о себе знать прежде всего в связи с эксплуатацией объектов недвижимости (или шире - с осуществлением правомочий, составляющих содержание того или иного права на объект недвижимости), которая не всегда может осуществляться строго в рамках физических границ объекта недвижимости, поэтому никто не может исключить распространение эффекта эксплуатации - на какой-то промежуток времени, с той или иной периодичностью, в том или ином объеме - на пространство (объект недвижимости), которое находится под охраной субъективного права другого лица.

<1> Ниже будет показано, что условие физического соприкосновения двух недвижимостей не является строго необходимым для отношений соседского права.

Несмотря на то что сфера отношений соседского права весьма важна и сами эти отношения занимают не последнее место в общем объеме имущественных отношений частного права, регулирование соседских отношений в нашей стране на уровне законодательства до сих пор не имело примера для подражания. Если говорить о нашем дореволюционном праве, то еще Е.В. Васьковский в конце XIX в. отмечал недостаточность постановлений русского права по рассматриваемому предмету <1>. В советское время в связи с отменой частной собственности на землю и в значительной степени на иные объекты недвижимости (здания, сооружения, квартиры и т. д.) проблема столкновения конкурирующих прав утратила то значение и ту остроту, какие она имеет в обществе с частнособственническим укладом жизни. Это отразилось на советском законодательстве, которое практически не содержало норм соседского права.

<1> "Сравнивая постановления нашего законодательства с правилами иностранных кодексов, можно убедиться, что некоторые важные и необходимые в интересах общежития ограничения собственности, известные на Западе, совершенно чужды нашему праву" (Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 284, по изд. 1894 - 1896 гг.).

Советское земельное право устанавливало лишь общее ограничение на этот счет. В ст. 24 Земельного кодекса РСФСР 1922 г. предусматривалось, что землепользователь не имеет права совершать на своем земельном наделе действия или устраивать сооружения, нарушающие существенные интересы соседних землепользователей. Если говорить о законах более позднего времени, то согласно ст. 11 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. права землепользователей могут быть ограничены законом в государственных интересах, а также в интересах других землепользователей. В этой же статье указывалось, что землепользователи обязаны не совершать на своем участке действий, нарушающих интересы соседних землепользователей.