Практические аспекты государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имуще
Право собственности / Объекты права собственности / Практические аспекты государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имуще
Страница 12

Проблемы государственной регистрации прав на строящиеся объекты недвижимости исследовались Е. А. Киндеевой <1>. Однако вопрос о праве на строящиеся здания и сооружения получил в последнее время определенное развитие в связи с принятием Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ. Поэтому выводы автора об основаниях возникновения права собственности и документах, представляемых на государственную регистрацию, в значительной степени утратили свое значение.

<1> Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 394 - 452.

Гражданский кодекс РФ не содержит определений понятия здания и понятия сооружения. Как справедливо утверждают авторы Концепции <1>, определение понятий "здание" и "сооружение" не является предметом гражданского права. Аналогичная позиция существует и в отношении земельного участка <2>. По-видимому, определения этих понятий должны были быть даны соответственно Градостроительным и Земельным кодексами.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 48 - 49.

<2> Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей. Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2006. С. 134.

Однако Градостроительный кодекс РФ такие определения не содержит. Вместо этого им введено понятие объекта капитального строительства. С учетом этого из числа объектов капитального строительства исключены "временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки" <1>, понятия "здания и сооружения" в Гражданском кодексе РФ и "объекты капитального строительства" в Градостроительном кодексе РФ можно рассматривать если не как тождественные, то как близкие. В обоих случаях речь идет о недвижимых вещах. В любом случае понятие "объект капитального строительства" не может быть шире понятия "здания и сооружения". Таким образом, застройщик, осуществляющий строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, осуществляет создание недвижимых вещей <2>.

<1> Статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

<2> Однако не ясно, как определить объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации. Объект капитального строительства, здание или сооружение представляет из себя некую совокупность недвижимых и движимых вещей, создаваемую в соответствии с одним выданным разрешением на строительство. Часто в отсутствие движимой вещи (например, трансформатора при строительстве подстанции) объект утрачивает признаки недвижимости, поскольку утрачивается назначение объекта. Отдельные сооружения (разного рода обвязки, площадки, ограждения) часто хотя и обладают признаками недвижимости, но не имеют самостоятельного значения, неотделимы от главной вещи. Отсюда следует вывод, что для целей государственной регистрации и некоторых иных такой объект должен рассматриваться как единое целое, как вся совокупность, созданная в соответствии с разрешением на строительство. Разделение такого объекта на другие недвижимые вещи возможна по решению собственника при соблюдении ряда условий, в том числе условия, что в результате разделения возникающие вещи будут отвечать признакам недвижимости.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ земельные участки для строительства предоставляются в собственность, аренду, в отношении определенных субъектов в постоянное бессрочное пользование. Также в отношении земельного участка может устанавливаться сервитут (в данном случае, как право на земельный участок, исключительно частный сервитут). В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ застройщик - лицо, осуществляющее строительство в соответствии с выданным разрешением на строительство, является обладателем права на земельный участок. Таким образом, учитывая сформулированный в Земельном кодексе РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что законодатель сделал попытку разрешить вопрос о потенциальном собственнике строящегося здания или сооружения. Застройщик - субъект административного правоотношения, в соответствии с которым у него возникает право на создание здания или сооружения. Одновременно он субъект права на земельный участок. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ только он может осуществлять строительство, а в соответствии со ст. 55 осуществлять эксплуатацию объекта. Это же дает основание не считать строящийся объект самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Любые иные лица будут осуществлять строительство самовольно, поскольку прав на земельный участок у них нет. Изменение застройщика возможно только при изменении правообладателя земельного участка. Если права на земельный участок возникают из арендного договора, то права арендатора на приобретение в собственность строящегося здания или сооружения должны быть прямо предусмотрены договором. В этом случае собственник такого земельного участка фактически утрачивает право на застройку земельного участка, поскольку соответствующие правомочия им переданы арендатору. В противном случае такое право остается у собственника земельного участка. По-видимому, в этом случае разрешение на строительство может быть выдано также только собственнику земельного участка. Наличие частноправовых и публично-правовых оснований позволяет застройщику, и только ему, ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на построенные здания или сооружения. Подрядчик и иные лица, не имея прав на земельный участок, не могут приобрести право собственности на строящееся здание, за исключением случаев, прямо установленных законом <1>.

Страницы: 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Смотрите также

Уголовное право как социальный инструмент
В третьем разделе рассматриваются проблемы, реально возникающие в связи с функционированием уголовного права. В литературе, к сожалению, предложения об изменении уголовного закона нередко основыв ...

Рассмотрение дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение
  ...

Надзорное производство
  ...