PravoinWeb

<1> Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. С. 211.

Понятно, что такая ситуация может нарушить интересы арендатора даже при условии возмещения ему всех убытков. Поэтому "борьба между юридическою логикой и интересами арендаторов отражается на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом" <1>.

1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. С. 156 и след.

В этом смысле следует отметить некоторую неточность утверждений В.К. Райхера относительно распространения принципа "купля-продажа не ломает аренды" ("Kauf bricht nicht Miete"), закрепленного в § 571 BGB (в первоначальной редакции; в ныне действующей редакции 2001 г. эти нормы отсутствуют, что также наводит на известные размышления) и в ст. 1743 Code civil, рассматривавшегося им в качестве аргумента в пользу отсутствия различий вещных и обязательственных прав <1>.

1> Райхер В.К. Абсолютные и относительные права. С. 147.

Дело в том, что § 571 BGB относился не вообще к договору имущественного найма, а только к найму земельных участков (и при этом не распространялся на их аренду, так как в германском праве имущественный наем и аренда являются различными институтами) <1>. Аналогичные по сути правила закрепила и ст. 1743 Code civil, в силу которой новый собственник не вправе расторгнуть лишь нотариально удостоверенный договор с арендатором в сфере сельского хозяйства, но вправе сделать это в отношении нанимателя несельскохозяйственного имущества, если такое право предусмотрено договором. Иначе говоря, развитое зарубежное законодательство избегало столь резкого и однозначного решения этого сложного вопроса, которое было закреплено ст. 169 ГК 1922 г.

<1> См., например: Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. 9. Aufl. Munchen, 1999. S. 116.

Но в любом случае право следования само по себе не может стать основой для квалификации имущественного права в качестве вещного, ибо для этого необходима вся совокупность названных выше признаков. Так, обременение рентой недвижимого имущества сам законодатель в п. 1 ст. 586 ГК прямо охарактеризовал как переход к приобретателю имущества обязательств плательщика по договору ренты.

Вместе с тем можно говорить о том, что вещно-правовой элемент прав арендатора в виде права следования (а также их абсолютной вещно-правовой защиты) составляет одну из особенностей российского гражданского права. При этом в целом с точки зрения признаков вещного права права арендатора и в отечественном правопорядке все равно остаются обязательственными, а не вещными.

В итоге можно сказать, что к ограниченным вещным правам относятся такие абсолютные гражданские (имущественные) права, которые предоставляют своим субъектам возможность в ограниченном, точно определенном законом отношении осуществлять в своих интересах непосредственное хозяйственное господство над чужими недвижимыми вещами, как правило, земельными участками (а при залоге и удержании - и над другими объектами гражданских прав).

§ 3. Виды вещных прав

1. Отдельные виды ограниченных вещных прав

В качестве вещных прав наряду с правом собственности закон прямо квалифицирует лишь права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, сервитуты, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом (п. 1 ст. 216 ГК), а также право отказополучателя (легатария) пользоваться жилым помещением наследодателя (п. 2 ст. 1137 ГК). Это последнее право можно квалифицировать в качестве вещного, также исходя из систематики Жилищного кодекса (ср. заголовок разд. II и ст. 33 ЖК). По указанным соображениям вещным можно считать и право пользования жилым помещением, принадлежащее получателю ренты - бывшему собственнику такой недвижимости - в силу договора пожизненного содержания с иждивением (ср. ст. 34 ЖК и п. 1 ст. 601, ст. 604 ГК), что отнюдь не бесспорно с точки зрения систематики ГК. Некоторые имущественные гражданские права могут считаться вещными исходя из доктринального толкования их юридической природы (например, право залогодержателя в соответствии со ст. ст. 334, 347, 353 ГК и право удержания в соответствии со ст. ст. 359, 360 ГК).