PravoinWeb

Согласно абз. 1 § 912 ГГУ, если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны нарушил границу смежного участка застройкой, то сосед обязан допустить такое нарушение, за исключением случаев, когда о своем возражении он заявил до или тотчас после нарушения границы. ГГУ постановляет, что в качестве возмещения соседу выплачивается денежная рента. На добросовестность застройщика обращает внимание также ГК Квебека. В ст. 992 ГК Квебека говорится, что добросовестный собственник, который построил что-либо за границами своего участка на участке, принадлежащем другому лицу, должен по выбору собственника земельного участка, права которого он нарушил, либо приобрести участок, уплатив собственнику его стоимость, либо уплатить ему возмещение за временную потерю возможности пользоваться участком. В той же статье указано, что, если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба или осуществлено недобросовестно, собственник земельного участка, права которого нарушены, может принудить застройщика приобрести принадлежащее ему недвижимое имущество, оплатив его стоимость, либо снести строения и привести данное место в прежнее состояние.

Таким образом, оба кодекса не дозволяют сносить постройку, зашедшую за границу соседнего участка, при добросовестности застройщика. Однако добросовестность не спасает застройщика от сноса постройки, если собственник участка, границы которого нарушены застройкой, заявит возражение до или тотчас после нарушения границы (ГГУ) либо если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба (ГК Квебека). Если у пострадавшего собственника не возникает право требовать сноса постройки либо даже такое право возникло, по ГГУ и ГК Квебека есть альтернативный способ урегулирования возникшего конфликта: выплата в качестве возмещения ренты в пользу пострадавшего собственника (ГГУ) или требование пострадавшего собственника о принудительном приобретении застройщиком застроенного участка по рыночной цене (ГК Квебека).

Нашему закону полезно было бы взять за основу указанные нормы иностранных кодексов при будущем регулировании вопросов нарушения границ в процессе застройки. Представляется, что основные черты такого регулирования должны быть следующими.

Если застройщик не знал и не должен был знать о том, что он нарушает границу чужого земельного участка (добросовестный застройщик), постройка не подлежит сносу. Причем считается, что застройщик знал о нарушении границы, в частности, если сосед поставил его в известность с самого начала нарушения границы (закладка фундамента); оповещение застройщика, сделанное после окончания строительства, не опорочивает добросовестность. При недобросовестности застройщика пострадавший сосед всегда имеет право иска о сносе постройки. Как при добросовестности, так и при недобросовестности застройщика пострадавший собственник имеет право требовать выкупа участка, застроенного в процессе нарушения границы. Пострадавший собственник всегда может требовать сноса постройки, если значительная ее часть оказалась на территории его участка.

Предупреждение опасности причинения вреда

Соседское право дает соседу возможность запретить собственнику участка новое строительство, если в результате строительства соседу может быть причинен ущерб. Речь, конечно, идет не о тех случаях, когда новое строительство собственником участка может создать неудобства в пользовании соседом своим участком и постройками на нем или уменьшить ценность этих объектов. К примеру, построенное собственником участка здание закрыло вид на окружающее пространство или сократило доступ света на участок соседа. Имеются в виду случаи, когда новое строительство может причинить физический вред участку или постройкам соседа. Например, собственник участка таким образом роет котлован для фундамента, что возникла угроза проседания почвы у соседа или строящееся собственником участка здание грозит обрушением.