PravoinWeb

<1> Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. . д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2000. С. 3.

В названном союзном правительственном акте <1> в основу государственного учета жилищного фонда был положен функциональный критерий, обусловленный Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 4; далее - Основы), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 7; далее - ЖК РСФСР): жилищный фонд составляют исключительно жилые дома и жилые помещения в других строениях, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Поэтому из состава жилищного фонда исключались кооперативные дачи и летние садовые домики членов садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительного проживания в них граждан (п. 3 ст. 4 Основ).

<1> Постановление Совмина СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" // СЗ СССР. 1985. N 8. Ст. 27.

Таким образом, в основу было положено главное - функциональное - назначение дома, т.е. не фактическое проживание в строении людей, а именно его предназначенность для постоянного проживания. Если в строении (помещении) проживают граждане, то такой критерий, как фактическое использование строения (помещения), не должен был приниматься во внимание. Потребительские качества таких строений (помещений) могли и не отвечать их функциональному назначению, хотя они и могли использоваться в целях проживания.

В постсоветский период Российская Федерация от такой безусловности отказалась. Были восстановлены такие категории в гражданском праве, как недвижимые и движимые вещи (ст. 130 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ), реформирована государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>, и расширен в жилищном законодательстве состав объектов специализированного жилищного фонда.

<1> См. гл. 5 "Практические аспекты государственной регистрации права собственности на вновь создаваемые объекты".

Помимо служебных жилых помещений, общежитий, ранее включенных в число объектов специализированного жилищного фонда, Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <1> (далее - Закон о жилищной политике) в их число были включены гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1). Этот перечень был повторен в указанном Постановлении Правительства РФ от 13 октября 1997 г.

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Статья 9 Закона о жилищной политике вообще назвала жилыми строениями, расположенными на садовых земельных участках, садовые домики, как это имело место до 1985 г., но не все, а только те, что отвечали требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям. И только они могли быть переоформлены в установленном порядке в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности.

Это связано прежде всего с тем, что значительное число садоводческих товариществ оказалось в городской (поселковой) черте в связи с расширением городских (поселковых) территорий. Опасаясь засорения жилищного фонда строениями, не отвечающими градостроительным требованиям, Госстрой России в свое время установил критерии для оформления их в качестве жилых домов: возможность круглогодичного проживания, обеспечение транспортной доступности, постоянного энергоснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормальной температуры жилых помещений, а также наличие "устройств для населения и окружающей среды". Кроме того, естественно, конструктивные и технические решения дома должны обеспечивать устойчивость и безопасность здания, соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Стало быть, заинтересованным лицам следовало предварительно выполнить ряд важных условий для достижения такого технического, санитарного и социального состояния, чтобы жилое строение могло быть включено в состав объектов жилищного фонда.

За два года до принятия Закона о жилищной политике, 24 декабря 1990 г., был принят Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <1>, снявший все ограничения или преимущества в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной или публичной собственности (ст. 2), установивший право собственности на строение в садовом товариществе, предоставленное члену садоводческого товарищества в пользование (ст. 13).